Estrategias inmobiliarias probadas para principiantes
La inversión inmobiliaria comenzó en el mismo momento en que se compró la primera propiedad, lo que la convierte en una de las formas de inversión más antiguas. Es una de las cinco clases de activos que cualquier inversor serio tendrá inevitablemente en su cartera.
Dado que prácticamente cualquier forma de ganar dinero que implique una propiedad inmobiliaria se considera un acto de inversión inmobiliaria, un número importante de estrategias entrarán en la definición. Y aunque las estrategias siguen multiplicándose y evolucionando debido al avance de diferentes aspectos de la sociedad, en última instancia sólo serán variaciones de las siguientes estrategias inmobiliarias básicas, probadas con el tiempo, que incluso un principiante puede entender:
1. Comprar y mantener
Se trata de comprar una propiedad con el fin de generar un flujo de caja regular a partir de los inquilinos. Como arrendador, también asumirás el coste de las reparaciones y los impuestos.
El principal problema es el elevado coste de adquisición. Lo ideal sería utilizar efectivo para evitar los intereses, y la única alternativa si no se tiene es utilizar la financiación.
2. La venta de propiedades
La idea es comprar y luego vender a un precio más alto después de haber aumentado el valor de la propiedad arreglándola. Una táctica popular de los «flippers» es encontrar casas que sólo necesitan reparaciones cosméticas, que son mucho más baratas de hacer, preservando así los márgenes de beneficio.
Sin embargo, un problema común con el que se topan la mayoría de los flippers es la dificultad de descargar la propiedad. Cuanto más tiempo la tenga a la espera de un comprador, más dinero perderá en concepto de hipoteca, seguro, pagos de servicios e impuestos.
3. Asignación de contratos
Se trata de una estrategia ideal para la mayoría de los principiantes, ya que «ceder» un contrato de un vendedor a un comprador apenas requiere dinero en efectivo para hacerlo.
Sin embargo, uno de los principales obstáculos es que tienes que conseguir muchos contratos rápidamente para ganar un dinero decente, ya que sólo obtendrás una pequeña cantidad después de los impuestos, y no puedes subir demasiado el precio porque ahuyentarás a los posibles compradores.
4. Comprar, renovar, alquilar, refinanciar y repetir
Esta estrategia incorpora el Buy & Hold y aprovecha la refinanciación para recuperar el capital. Los principiantes quizá quieran adentrarse en ella después de realizar algunas operaciones rentables y adquirir cierta experiencia y una red de contactos de confianza.
Posiblemente la mayor dificultad sea conseguir una buena oferta de refinanciación por parte del banco. Los bancos sólo aprobarán tu préstamo bajo ciertas condiciones, y cada banco puede darte un trato diferente. También hay una serie de fuentes de financiación a las que puedes recurrir: un prestamista privado, préstamos con garantía hipotecaria, línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC), etc.